Imóvel: Contrato de Compra e Venda ou Escritura?

O registro de imóveis é algo de sumo importância no ordenamento jurídico, no qual devido a muitos casos corriqueiros, do meu dia a dia, decidi fazer este trabalho porque percebi que muitas pessoas são leigas no assunto ao ponto de achar que com a famosa "escritura definitiva" em mãos já obtêm  domínio do imóvel, o que a bem da verdade não funciona desta maneira, na verdade eles não têm o registro do imóvel somente com a escritura.

O patrimônio e o direito de propriedade formam um complexo jurídico de entrelaçamento em grandes proporções, é fácil entender que o direito de propriedade, integra o patrimônio, porém, ambas as terminologias não são sinônimas.

Para Borges[1]: “O patrimônio é o gênero de que a propriedade é a espécie, portanto, torna-se necessário dissecar sobre ele para depois em seguida falar da propriedade, para se chegar no direito imobiliário que se cristaliza pelo Registro de Imóveis, como forma de garantia, segurança e publicidade”.

A palavra patrimônio é derivada do Latim, patrimonium, cujo radical vem da palavra pater, porque inicialmente era o conjunto dos bens do pai de família, bens estes herdados dos progenitores, na época do Direito Romano.

O registro de imóvel caracteriza a identificação do dono do imóvel independente da forma de aquisição. Com ele se dá publicidade, autenticidade e segurança alcançando o êxito do negocio jurídico pactuado entre as partes interessadas. O Cartório de Registro de Imóveis com o impulso da parte interessada é o realizador deste serviço importante, que garante o direito à propriedade das pessoas, bem como outros direitos referentes a imóveis. Informações a cerca do registro, quanto a sua importância e finalidade, deveriam ser divulgadas com freqüência a todo cidadão para que todos entendem-se que "Quem não registra não é o dono", ainda que tenha investido no contrato um valor grande, todavia o domínio conforme disposto em lei se dá pelo registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, onde o imóvel tem o seu histórico perpetuo.

Cada ato praticado, seja um novo registro ou uma nova averbação com o imóvel é anotado em uma matrícula, no qual o número é o mesmo sempre,ou seja, nesta matrícula que é o número do registro do imóvel no cartório são anotados todas as informações do mesmo. A matrícula num sentido figurado é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato segundo qual individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real estado do imóvel.

Segundo Venosa[2]: “Presente o fenômeno da propriedade na própria natureza do homem e orientada hoje a um sentido predominantemente social, torna-se secundária a analise de teorias que procuraram fixar sua natureza jurídica”.

A teoria da ocupação poderia justificar a propriedade primitiva, antes do ordenamento do Estado. Com o advento do Estado, é este quem determina e organiza a propriedade.Unicamente, o Direito protege os direitos subjetivos. Desse modo, não só a propriedade, como também qualquer outro instituto jurídico tem como denominador a lei.

Ao jurista cabe analisar os fenômenos presentes, tendo a historia como mestre. Avançar juntamente com a história, tendo a sensibilidade de perceber as mudanças sociais de seu tempo, conforme pensamento de Venosa.

Qualquer que seja a postura, porém, a defesa da propriedade privada não é de ser hostilizada, mas adequada.

O contrato é o documento de maior importância para o acesso ao patrimônio, propriedade móvel e imóvel, segundo Vesosa2: “O contrato é o veiculo mais importante para o acesso à propriedade móvel e imóvel”.

O instituto configura direito intuitu personae, ou seja, só pode ser exercido pelo titular legítimo - no caso, o cônjuge sobrevivente. Além disso, se enquadra no rol de direitos reais, com finalidade específica. Portanto, seu uso é restrito única e exclusivamente para fins de moradia de seu titular, não podendo este repassá-lo a terceiros, tampouco utilizar o imóvel para outros fins. Trata-se de direito renunciável, embora uma vez preenchidos os requisitos, constitui direito líquido e certo de seu titular, que pode solicitá-lo sem qualquer custo e, após sua concessão e registro, será válido vitaliciamente.

Portanto a matricula é única, ela precede o registro. Cada imóvel carregará sempre o mesmo número de matricula. O Registro será individualizado. Para cada transação haverá um registro diferente. Não há numero que limite o registro; dependerá das alienações ocorridas sobre cada bem imóvel. A averbação é qualquer anotação realizada à margem de um registro para indicar as alterações ocorridas no imóvel, tal como, mudança de rua, estado civil, etc. Imaginemos se o legislador não tivesse se preocupado com o bem estar e a segurança de um proprietário no que tange a qualquer forma de aquisição imobiliária, estaríamos diante de uma desordem imobiliária, onde ninguém sabe o que é de ninguém, seria um tudo é de todos, violando assim ao principio enumerado no artigo 5º caput  e inciso XXII da Constituição federal, principio este que garante a  inviolabilidade do direito à propriedade.

O direito real de habitação, quando efetivamente exercido, condiciona o bem sob o qual recai a um uso específico, qual seja, a moradia de seu titular pelo tempo que este permanecer vivo, ou até quando o desejar.

Para Diniz[3]: “Usufruto, uso e habitação são direitos de gozo ou fruição sobre coisa alheia, merecendo estudo conjunto, pois uso e habitação são institutos mais restritos, porém da mesma natureza, regidos pelo conteúdo geral mais amplo de usufruto”.

Registro, para ser oponível erga omnes (perante toda e qualquer pessoa), o direito real de habitação deve ser requerido nos autos da ação de inventário e registrado em cartório. A mera manutenção da morada não implica exercício do direito, tampouco seu não exercício implica renúncia. Uma vez devidamente registrado, o direito legitima seu titular a exercer todos os direitos inerentes à posse, seja em relação a terceiros ou aos demais herdeiros.

Há grande divergência se o direito real de habitação pode ser requerido por companheiros e companheiras supérstites. A chamada união estável já foi contemplada em legislações anteriores com a possibilidade de estender aos parceiros a possibilidade de manutenção de moradia no imóvel de residência do casal. O Código Civil de 2002 foi omisso quanto ao assunto. Ou melhor, ao prever de forma taxativa os direitos dos companheiros (art. 1790) não incluiu dentre eles o direito real de habitação.

Enquanto a propriedade é a relação entre a pessoa e a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico e criando uma relação de direito. A posse consiste em uma relação de pessoa e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relação de fato. Essa relação de fato é a exteriorização do direito de propriedade.

Para Venosa[4]: “Desse modo, a doutrina tradicional enuncia ser a posse relação de fato entre a pessoa e a coisa. A nós parece mais acertado afirmar que a posse trata de estado de aparência juridicamente relevante, ou seja, estado de fato protegido pelo direito.”. continua o autor: “Se o Direito protege a posse como tal, desaparece a razão prática, que tanto incomoda os doutrinadores, em qualificar a posse como simples fato ou como direito”.

Concluo frisando a importância do registro, ressaltando que o mesmo é um braço da justiça, com única e exclusiva função de proteger e manter a organização do registro imobiliário através dos livros os atos jurídicos referentes a qualquer bem imóvel.

O Registro de imóveis é uma extensão da Justiça, com a função de gerar e manter através de livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis. As anotações ali existentes conferem publicidade, autenticidade, segurança e eficácia.

Desta forma, após o registro, há oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade.

Diante disto, muitas pessoas se enganam por anos e só quando surge uma questão de grande relevância é que são informadas ou que percebem que o registro é a chave fundamental que faz o proprietário abrir a porta de seu imóvel e nele usar, gozar e fruir.

Trata-se de cadastro da propriedade imobiliária, a partir de quando o proprietário pode se valer da garantia constitucional do direito à propriedade (artigo 5º, inciso XXII da Carta Magna). Daí se extrai o famoso bordão “Só é dono quem registra”.

Por isso, nunca devemos realizar a prática do contrato de gaveta, venda através de contrato particular sem registro, pois a propriedade dos bens imóveis somente se adquire através do registro do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula num sentido figurado é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato segundo qual individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real estado do imóvel.

Conclui-se com isso, que o presente estudo visa contribuir para aproximar as pessoas ao Registro de Imóveis que muitas vezes desconhece sua finalidade, correndo riscos desnecessários ao celebrar negócios jurídicos.

[1] BORGES, Antonino Moura. Registro de Imóveis. Comentado. p.38.

[2] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. p, 167.

[3] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol.4: p. 471.

[4] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. p,28