A cobrança correta do IPTU

RESUMO

O presente artigo tem como objetivo uma discussão suscita sobre a cobrança correta do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU.

Palavras-chave: IPTU. Cobrança. Correta.

ABSTRACT

The purpose of this article is to discuss the correct collection of urban land and property tax (IPTU).

Keywords: IPTU. Collection. Correct.

RESUMEN

El presente artículo tiene como objetivo una discusión suscita sobre el cobro correcto del impuesto sobre la propiedad predial y territorial urbana - IPTU.

Palabras clave: Impuestos a la propiedad. Colección. Correcta.­­­­­­­­­­

1 INTRODUÇÃO

Apesar do fato gerador do IPTU ser o mesmo para todos os municípios, sempre em janeiro, não existe regra geral para a cobrança do imposto. Sendo assim, cada prefeitura define o melhor período para o processo.

Para realizar a cobrança da maneira mais efetiva possível, os gestores precisam contar com um sistema que atenda às suas demandas. Um dos principais pontos que merece atenção é se ele segue a legislação, garantindo tranquilidade em toda e qualquer ação tomada.

O IPTU é um tributo que incide sobre a propriedade imobiliária, incluindo todos os tipos de imóveis – residências, prédios comerciais e industriais, terrenos e chácaras de recreio.

O fato gerador do IPTU é a propriedade predial e territorial, assim como o seu domínio útil e a posse. A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. Pela legislação, o valor venal é o valor pelo qual um bem é comercializado, com pagamento à vista, em condições normais de mercado.

O IPTU é calculado através da multiplicação do valor venal do imóvel pela respectiva alíquota, que é definida pela Lei Municipal. Alíquota é um percentual definido em lei, que aplicado sobre a base de cálculo, no caso o valor venal, chega-se ao valor do imposto.   

2 DESENVOLVIMENTO

A cobrança é realizada quando o imóvel obedece pelo menos um dos critérios abaixo, sendo compostos ou mantidos pelo poder público:

Meio fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;

Abastecimento de água;

Sistema de esgotos sanitários;

Rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

Escola primária e/ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km;

Como se trata de um imposto municipal, é o município que define valor a ser pago, parcelamento, descontos, etc.

Sendo assim, é o legislativo municipal que decide qual área é urbana e destinada a habitação, indústria ou comércio, mesmo que esteja fora dos termos acima. Então, uma área que não se enquadre nos itens acima ou mesmo que esteja fora da zona urbana, pode estar sujeita à cobrança do imposto caso a lei municipal determine.

Para entender como se calcula o IPTU, devemos saber o que é o valor venal e a Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI).

Neste caso, o valor venal é o valor de venda estimado para aquele imóvel pela administração pública.

A Planta Genérica de Valores Imobiliários é um complexo digital de fatores e índices que determinam os valores médios unitários do metro quadrado de terreno e de construção, usado para a apuração do valor venal de imóveis. Ela também serve para calcular o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ou seja, o PGVI estabelece critérios para apurar o valor de venda dos imóveis.

O valor venal do imóvel é definido a partir dos seguintes fatores:

Tamanho do terreno;

Localização no PGVI;

Área construída;

Tipo de acabamento.

Para resumir, o valor que o contribuinte paga no IPTU é o valor de venda do imóvel (que foi definida com a ajuda do PGVI), multiplicada pela porcentagem definida pela Lei Municipal.

Cada município decide qual vai ser a forma de pagamento e as datas. Normalmente é possível fazer o parcelamento do imposto, porém com o pagamento à vista há descontos.

De acordo com a jurisprudência do STJ, o aumento da base de cálculo depende da elaboração de lei. O entendimento está consolidado na Súmula 160: É defeso [proibido] ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária. Essa também é a posição do Supremo Tribunal Federal.

Seguindo essa tese, a Segunda Turma negou recurso do município de Bom Sucesso (MG), que aumentou a base de cálculo do IPTU por meio de decreto. De acordo com o relator, ministro Humberto Martins, mesmo que o Código Tributário Municipal traga critérios de correção dos valores venais dos imóveis, o município não está autorizado a majorar os valores sem a participação do Poder Legislativo local (AResp 66.849).

O IPTU é um dos impostos mais tradicionais e que a maioria das pessoas simplesmente paga, sem nem saber exatamente como ele é calculado. O mais interessante é que, apesar de ser um imposto municipal, ele parte de um cálculo feito da mesma forma no país todo, mas com alíquotas específicas para cada cidade, pois contam investimentos que a região tenha recebido em questão de preço médio do metro quadrado na região.

O valor venal é o cálculo principal do IPTU, ou seja, ele é a parte principal que você precisa entender como funciona. O valor venal diz o quanto a sua casa vale, de acordo com o governo, baseado no total de metros quadrados construídos que a sua casa possui e quanto custa, em média, o metro quadrado da sua região.

Dessa forma, se a sua residência tem, por exemplo, 100m2 e o valor do Metro quadrado na sua região, é, por exemplo, R$ 400,00, você tem um valor venal de R$ 40.000,00 do seu imóvel. Além disso, existem as alíquotas, que são os valores relacionados ao valor venal para calcular o IPTU. Ou seja, se a sua casa tem o valor venal de R$ 40.000,00 e a alíquota da sua região é, por exemplo, de 1%, o valor do IPTU da sua casa é de R$400,00.

Para calcular o IPTU com mais facilidade, basta usar a guia do IPTU do ano passado, baseando-se assim no valor venal apresentado nesta guia. O valor venal geralmente costuma ser desatualizado, então ele não costuma ser o problema, sendo que a grande dificuldade são as alíquotas que o seu município coloca sobre estes valores.

Dessa forma, se você acredita que o valor do seu IPTU está indevido, refaça o cálculo em casa e então entre em contato com a prefeitura. Se a solução não parecer adequada, existe sempre a possibilidade de acionar a justiça, mas isto é apenas recomendável no caso de consultar um especialista antes.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A forma de fixação do reajustamento do IPTU por alguns municípios deu origem à Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça, que narra: “É defeso, ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária”.

E o que o contribuinte pode fazer? Além de reclamar na Prefeitura administrativamente, é possível reclamar no Ministério Público da sua cidade e dar entrada com uma ação na Justiça pedindo uma revisão dos aumentos. Isso pode ser feito de forma individual e coletiva. Mesmo entrando na justiça, a recomendação é pagar os tributos para evitar ser inscrito na dívida pública. A primeira medida é formalizar a reclamação administrativa junto à Prefeitura.

4 REFERÊNCIAS

AFONSO, Jose Roberto, ARAUJO, Erika Amorim e NOBREGA, Marcos Antonio Rios. IPTU no Brasil, um diagnóstico abrangente. FGV projetos, IDP, 4 vol. 2013.

CARVALHO, Paulo De Barros. Direito Tributário Linguagem e Método, 3ª edição, pág. 246.

HABLE, Jose. A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal. Publicado na Revista Fórum de Direito Tributário RFDT, doutrina e jurisprudência selecionada. Belo Horizonte: Editora Forum. Ano 12- nº 69, maio/junho 2014.

_______. Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos. Terceiro Setor e Tributação. vol. 6. PAES, Jose Eduardo Sabo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013.

SOUSA, Rubens Gomes. Compêndio de Legislação Tributária. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Financeiras, 1982.

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Benigno Núñez Novo - Advogado, doutor em direito internacional pela Universidad Autónoma de Asunción.