Como chegar ao valor venal de um imóvel

RESUMO

O presente artigo tem como objetivo uma discussão suscita de como chegar ao valor venal de um imóvel para a cobrança correta do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU.

Palavras-chave: Valor venal. Imóvel. Cálculo correto.

ABSTRACT

The objective of this article is to discuss how to arrive at the real value of a property for the correct collection of the tax on urban land and property - IPTU.

Keywords: Venal value. Immobile. Calculation correct.

RESUMEN

El presente artículo tiene como objetivo una discusión suscita de cómo llegar al valor venal de un inmueble para el cobro correcto del impuesto sobre la propiedad predial y territorial urbana - IPTU.

Palabras clave: Valor venal. Propiedad. Cálculo correcto.­­­­­­­­­­

INTRODUÇÃO

Chega início de ano, todo mundo tem que pagar o IPTU ou parcelar o IPTU. O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, cobrado de todos os imóveis de um município. Queremos é falar sobre o cálculo do IPTU, o cálculo do valor venal do imóvel, e a relação entre essas duas informações.

O valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.

Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.

A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e, principalmente, de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.

É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança — de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.

Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.

Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).

Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.                       

DESENVOLVIMENTO

         O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

         V = A x VR x I x P x TR

A saber:

         V = valor venal do imóvel;

         A = área do terreno ou edificação;

         VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);

         I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);

         P = posição do imóvel no logradouro;

         TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

São quatro fatores:

         1. O tamanho do terreno,

         2. A localização deste terreno na Planta Genérica de Valores,

         3. A sua área construída,

         4. A sua qualificação, ou seja, o tipo de acabamento desta construção.

O IPTU só pode ser calculado através do valor venal do imóvel. Este, por sua vez, é o valor do imóvel caso fosse vendido à vista, seguindo condições do mercado atual, a função da área da edificação, características do imóvel (idade, posição, tipologia), utilização do imóvel (residencial ou comercial), e do valor unitário padrão (metro quadrado dos imóveis no mesmo endereço). Em outras palavras, mesmo que você tenha um imóvel que possa ser vendido por 1 milhão de reais no mercado, o valor venal pode ser de 500 mil reais, levando em consideração outros elementos, como a depreciação e degradação do bem.

Com o valor venal do imóvel em mãos, o IPTU é então calculado como uma porcentagem (alíquota) do valor venal total. A alíquota varia muito entre os municípios brasileiros, mas, geralmente, gira em torno de 3% do valor venal do imóvel. Exemplo: se o valor venal de meu imóvel é de R$100.000, e o IPTU é de 3% desse valor, terei de pagar R$3.000 de IPTU.

Se sua região valorizar, o imóvel terá um IPTU mais caro. O mesmo pode ser dito quando o imóvel tiver reformas, como reforma de fachada, reformas estruturais, entre outras. Se sua região recebe obras da prefeitura, como recapeamento, reforma no sistema de captação de esgoto, o imóvel também tende a valorizar, e o IPTU vai ficar mais caro. Aprendi isso muito bem com meu imóvel comprado há pouco tempo, que teve uma valorização e aumento no IPTU.

O IPTU é calculado através da multiplicação do valor venal do imóvel pela respectiva alíquota, que é definida pela Lei Municipal. Alíquota é um percentual definido em lei, que aplicado sobre a base de cálculo, no caso o valor venal, chega-se ao valor do imposto.

O que define o valor venal é a relação da oferta e da procura. Como diversos fatores influenciam tal relação, seria uma luta insana a procura do valor em sua perfeição absoluta, podendo-se, assim, definir valor venal como um valor razoável de venda. A tentativa do perfeccionismo nesta área é inviável, quase impossível de ser alcançada e que acarreta esforços desnecessários.

De qualquer forma, a base de cálculo tem que obedecer aos princípios da razoabilidade, da impessoalidade e do equilíbrio. As autoridades fazendárias têm que estabelecer critérios razoáveis para cálculo, que sejam adotados para todos os imóveis, conforme suas características, e que garantam um equilíbrio isonômico entre todos os contribuintes. Exceções, que se estabeleçam nas leis como isenções ou condições especiais de cálculo! Os contribuintes devem sentir e saber que critérios uniformes e equilibrados foram determinados para todos, sem ranços de bairrismos ou favoritismos, devem saber que o valor venal do seu imóvel é compatível aos dos seus vizinhos, e se houver diferenças, que estas sejam justificadas, claramente explicáveis, e facilmente compreendidas.

O valor razoável de mercado de um determinado imóvel varia, dentre diversos fatores, de acordo com sua localização e época em que for feita a avaliação. Impossível ao Município efetuar avaliações individuais constantes, e, também, seria inviável realizar avaliações anuais de todo o conjunto de imóveis urbanos. Urge, assim, a aplicação de novas metodologias, mais práticas e de menor custo, tendo por finalidade acompanhar razoavelmente as oscilações dos valores venais dos imóveis, de ano a ano.

Planta (ou Mapa) de Valores Genéricos é o conjunto descritivo de tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores médios unitários de metro quadrado ou linear de terreno e de construção, para apuração do valor venal dos imóveis. Trata-se de uma ferramenta administrativa, infralegal, adotada para cumprir o dispositivo legal que determina como base de cálculo do IPTU o valor venal dos imóveis. A Planta de Valores Genéricos, por ser instrumento de uso meramente administrativo, não precisa ser incorporado ou aprovado por lei. O que a Justiça costuma exigir é que a lei estabeleça os critérios adotados, ou seja, os índices e fórmulas utilizados na referida Planta. Nada mais do que isso, o que, aliás, já seria um exagero, porque a lei estabelece como base de cálculo o valor venal, e não a maneira pela qual este será calculado, assunto de pertinência exclusiva da Administração. Nos Municípios, a maioria das fórmulas adotadas, senão todas, define a base de cálculo como sendo o resultado da soma de duas parcelas: o valor do terreno e o valor da benfeitoria (se) nele existente.

A Constituição Federal traz vedação da utilização de tributos com função confiscatória. O texto do artigo 150, IV da Magna Carta está inserido no contexto das limitações do Poder de Tributar, e o Capítulo neste caso é importante para chegarmos a uma interpretação do texto, dentro do contexto para não corremos o risco que se transforme em pretexto.

O que quero dizer é que o valor venal do imóvel não pode ser confundido com o valor econômico e efêmero do imóvel. Embora muitos especialistas, alguns dos quais temos um estimado respeito dão como certo o conceito de que valor venal nada mais é do que o valor possível diante da venda imediata do bem, uma análise mais detida e atual leva a outro tipo de conclusão.

Não é proporcional um aumento que chegue, por exemplo, ao teto do reajuste para áreas comerciais em 35%. Tal reajuste pode – e certamente irá – inviabilizar negócios, uma vez que será repassado ao consumidor final. Ou há alguém que duvide que o dono de imóvel locado a um restaurante não irá repassar o aumento ao locatário, que por sua vez irá repassa-lo ao preço da comida e assim sucessivamente em uma cadeia que nitidamente fere qualquer tipo de razoabilidade.

A forma de fixação do reajustamento do IPTU por alguns municípios deu origem à Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça, que narra: “É defeso, ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária”.

A discussão à época de edição da Súmula do STJ girava em torno da possibilidade do IPTU ser majorado por simples decreto – ato privativo do executivo sem a tramitação pelo legislativo municipal – ou se seria necessário todo tramite legislativo relativo às leis. Todavia o que chamava atenção nos Recursos Especiais que deram azo à Súmula foi a motivação do Executivo de alguns estados – cite-se Rio Grande Do Sul, Mato Grosso do Sul, Ceará – vez que afirmavam que se tratava apenas de reajuste do valor venal do imóvel, inclusive com ares de reposição.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em termos gerais, o valor venal de uma casa não se altera porque o imóvel tem dez ou vinte anos de construção. Se estiver bem conservada, uma casa de cinquenta anos vale tanto quanto uma mais nova, nas mesmas condições de localização e metragem, porém com estado de conservação inferior ao daquela. E, afinal, quais as Prefeituras que anualmente recalculam corretamente os valores venais dos imóveis em razão dessa depreciação, o que exigiria vistorias anuais nos imóveis? Pode-se responder que pouquíssimas fazem isso.

A forma de fixação do reajustamento do IPTU por alguns municípios deu origem à Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça, que narra: “É defeso, ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária”.

REFERÊNCIAS

AFONSO, Jose Roberto, ARAUJO, Erika Amorim e NOBREGA, Marcos Antonio Rios. IPTU no Brasil, um diagnóstico abrangente. FGV projetos, IDP, 4 vol. 2013.

CARVALHO, Paulo De Barros. Direito Tributário Linguagem e Método, 3ª edição, pág. 246.

HABLE, Jose. A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal. Publicado na Revista Fórum de Direito Tributário RFDT, doutrina e jurisprudência selecionada. Belo Horizonte: Editora Forum. Ano 12- nº 69, maio/junho 2014.

_______. Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos. Terceiro Setor e Tributação. vol. 6. PAES, Jose Eduardo Sabo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013.

SOUSA, Rubens Gomes. Compêndio de Legislação Tributária. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Financeiras, 1982.

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Ben Nunez
Advogado, doutor em direito internacional pela Universidad Autónoma de Asunción.