Dos Deveres do Proprietário de Imóveis no Brasil: Uma Análise dos Procedimentos de Retificação de Registro Imobiliário que Visam a Regularização Documental do Imóvel.

Ao ser promulgada, a Constituição Federal impôs limites ao Estado, para que este não abuse de sua qualidade e que neste aspecto, possa prejudicar a população, visto que no histórico da humanidade, houveram certos períodos em que o Estado era absolutista em relação aos direitos do povo.

Vemos, por exemplo, quando por atos abusivos, os Entes determinavam a invasão das residências, desapropriação sem a devida indenização, violação de direitos fundamentais entre outros, coma afirmação de que tal ato, tratava-se de um interesse público. Não obstante, ao impor limites a soberania Estatal, a constituição impôs deveres aos proprietários de imóveis, no caso de que não podem dar finalidades, que sejam contrários a lei, moral e bons costumes, aos imóveis em seu poder.

Superada a fase absolutista, entre outras depressões sofridas no Brasil, houve a necessidade de garantir ao povo, diversos direitos fundamentais a sua existência, sendo assim, previsto nos incisos do artigo 5º da Constituição da República, o direito à propriedade não atinge apenas os brasileiros natos, mas também aos naturalizadas e as pessoas jurídicas, nacionais ou estrangeiras que sejam proprietárias de imóveis situados no Brasil. [1].

O direito à propriedade é tão importante que o Código Civil (lei 10.406 de 2002), no Livro III tratou de regular o assunto, concedendo a proteção jurídica já acostada na Constituição, bem como ampliou suas proteções, mas apresentou novas obrigações para que proprietários e possuidores, não abusem de seu direito conferido, pois bem. [2]

Como é sabido, o Brasil vivencia uma constante evolução social, em que sua população, almeja o tão sonhado imóvel próprio, seja para sua moradia, para realizar investimentos e até mesmo usa-los como formas de garantias negociais.

Essas evoluções, trouxeram para os particulares, novas formas de financiamentos, administrações de bens e proteção patrimonial, tais, surgimento de imobiliárias e administradoras de imóveis; incentivo a construção civil e criação de condomínios e empresas especializadas em administrar condomínios, que visam além de realizar a gestão orçamentária, a segurança quanto e o bem-estar dos moradores.

Porém, junto a evolução, visualizamos um crescimento desenfreado de cidades, que junto com a falta de organização e lacunas das leis anteriores ao Código Civil, deixaram diversas propriedades irregulares, como por exemplo, no mesmo imóvel existir duas ou mais casas distintas. Tais situações geram a Administração Pública, uma dificuldade em manter seus cadastros atualizados e determinar bons planos de desenvolvimento.

Visando sanar parte dos problemas, a Lei nº 13.465/17, incluiu no Código Civil, o Direito Real de Laje, em que o proprietário de imóvel-base, concede o direito de superfície a outro, conforme costumes e de acordo com a realidade de alguns Estados Membros do Brasil.

Art. 1.510-A.  O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. [3]

Assim como dito anteriormente, a aqueles que tem pretensões negociais com imóveis, devem primeiramente observar as questões tributárias que incidem sobre estes, a existência de gravames averbados nas matrículas ou se o imóvel detém descrição satisfatória.

Sendo assim, fora criado a retificação de registro imobiliário, que se trata de procedimento que tem por escopo, corrigir as matrículas e transcrições dos imóveis, constando as verdadeiras dimensões, localizações geográficas e municipais, além das melhorias, adequando estes com a realidade a que se encontram.

O procedimento é previsto na lei n° 6.015/73 (lei dos Registros Públicos), bem como nas normas de corregedoria dos Tribunais de Justiça dos Estados, na qual irá fixar regras para tudo que for omisso na lei dos registros e adequando cada situação, com segurança jurídica e de acordo com os usos e costumes locais.

Tal procedimento pode ser efetuado pela via extrajudicial, na qual além da celeridade, esta via pode trazer economia aos solicitantes, sendo que o Oficial de Registro imobiliário, irá atuar como um Juiz, orientando todas as fases do procedimento até o momento final em que será averbada na matrícula da propriedade, suas verdadeiras e atuais dimensões, junto de suas melhorias. Salienta-se que, se o registro de algum imóvel se der por intermédio de transcrição, esta deverá ser retificada e transformada em matrícula, tendo em vista que, por se tratar de um documento antigo, não exprime a realidade fática do bem, dado as descrições precárias.

Para o jurista Walter Ceneviva, a retificação de registro imobiliário é a “ação de averbar correção de assento que não exprimia, não exprime ou deixou de exprimir a realidade do bem imóvel ou do negócio jurídico que lhe corresponda”. [4]

Já o Oficial Registrador Imobiliário e membro do IRIB/RS (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) Luiz Egon Richter, define retificação como sendo “um instrumento para o aperfeiçoamento do sistema registral, com a finalidade de suprir omissões, corrigir imprecisões e restabelecer a verdade” arrematando que, em consequência lógica, visa a “estabilizar expectativas em relação à segurança estática e dinâmica.[5]”

Quando do procedimento, surgir dúvidas insanáveis no momento ou insegurança jurídica, em relação aos proprietários ou terceiros, o Oficial poderá obstar-se de efetivar o registro, razão pela qual o procedimento deverá ser realizado pela via judicial na qual o Juiz irá solicitar um parecer e/ou manifestação das entidades da administração e Ministério Público, nos casos em que far-se-á necessária sua intervenção e para os confrontantes para que se manifestem no respectivo processo, hipótese em que, não prejudicando a estes, o Magistrado prolate a sentença que será usada para efetuar a averbação.

 As vias jurídicas que o proprietário do imóvel irá escolher para realizar o procedimento, estão previstos nos artigos 212 e 213 da citada lei 6.015/73, que expressa o rol de situações em que serão retificados os registros imobiliários.

No caso da via extrajudicial, o apresentante deverá anexar ao processo os seguintes documentos: Requerimento assinado pelos proprietários do imóvel a ser retificado; Planta de levantamento planialtimétrico que será elaborada por topógrafo ou engenheiro competente; Memoriais descritivos que devem constar todos os dados do imóvel tais como coordenadas, altitude, longitude, tipos de instalações e estruturas, dados completos do proprietário e do subscritor; Anuência de reconhecimento de limites, assinados com firma reconhecida dos vizinhos (confrontantes), sendo que, em determinadas situações, serão aceitas Declarações de anuência dos confrontantes, em documentos esparsos; Notificações de confrontantes quando não seja possível o colhimento de anuência, seja por desinteligência entre este e o proprietário, seja quando o confrontante é pessoa jurídica, entre outros ou Edital, caso em que o vizinho esteja em local incerto e não sabido, e, por fim, a Anotação de responsabilidade Técnica do subscritor do projeto a que se pretende retificar.

A lei dos registros públicos, sofreu alterações importantes com o transcurso dos anos, a fim de viabilizar e desburocratizar o procedimento.

Tais alterações podem ser interpretadas de forma mais benéfica ao requerente, como por exemplo o parágrafo 4º do artigo 213, que é claro em nos dizer que, se o confrontante não impugnar o pedido, dentro do prazo de 15 dias, o silencio será entendido como anuência.

Outra forma de desburocratizar o procedimento, é que o requerente poderá colher a anuência de apenas um dos proprietários, quando o imóvel confrontante, seja caracterizado como condomínio simples, não excluindo as hipóteses de impugnação por parte dos outros.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). [6].

Segundo a interpretação da lei de registros públicos, confrontante não é apenas o proprietário, mas, também, os eventuais ocupantes (tais como promitentes compradores, possuidores, usufrutuários ou herdeiros).

Quando existir mais de 1 (um) proprietário sobre o mesmo bem imóvel, a este se dará característica de condomínio, pois todos são responsáveis pelo bem. (Exemplo: se o bem imóvel, estiver registrado em nome de um casal ou dos filhos, qualquer destes poderá conceder anuência de confrontante, pois todos possuem o bem em conjunto).

Insta observar que o procedimento pode sofrer algumas variações quanto aos documentos solicitados, pois não existe um entendimento pacífico entre os cartórios de registros de imóveis, apenas uma lei geral e as normas das corregedorias.

Servindo os dados acima elencados, o bastante para retificar registros de imóveis urbanos e rurais até 100 hectares.

Para os imóveis rurais com mais de 100 hectares, deverá ser realizado o georreferenciamento e a certificação no INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Obrigação criada pela lei nº 10.267/01, em que além de determinar a obrigatoriedade do georreferenciamento, criou o CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais) que serve como database para o INCRA e a Receita Federal, além de criar prazos para a certificação.

O Georreferenciamento é o mapeamento da propriedade rural, com a utilização de tecnologia de posicionamento global (GPS), na qual todos seus vértices e perímetros serão referenciados e cadastrados no sistema Geodésico Brasileiro, que servirá para definir a localização geográfica de toda sua área.

Antes de levar o georreferenciamento a registro, o subscritor do projeto deverá certificar o imóvel perante o INCRA, através da plataforma SIGEF devendo ser utilizadas as normas técnicas do Instituto, com a precisão exata dos limites entre imóveis.

Após a regularização fundiária dos dados cadastrais do imóvel georreferenciado, caso não possua, será lavrado o Certificado de Cadastro de Imóveis Rural (CCIR), sendo que tal código, servirá de base para os demais serviços cadastrais.

Cumpre salientar que, a falta do georreferenciamento, acarreta impedimentos para quaisquer assentos registrais, tais como: desmembramentos; alienações; partilha; sucessão; obtenções de financiamentos que necessitem constituição de crédito pignoratício.

O decreto 4.449/12 que regula os prazos obrigatórios para o georreferenciamento, e que em 15 de março de 2018, sofreu novamente alteração com a vinda do decreto 9.311/18, concedendo dilação de prazos para que sejam finalizados.

O decreto 9.311/18 manteve a obrigatoriedade da regularização fundiária geográfica aos imóveis acima de 100 hectares e estabeleceu os seguintes prazos:

Para imóveis com área superior a 100 e inferior a 250 hectares: 20/11/2018;

Para imóveis com área superior a 25 e inferior a 100 hectares: 20/11/2023;

Por fim, os imóveis cuja área seja inferior a 25 hectares: 20/11/2025.

Apesar de todas dilações de prazos, muitos proprietários deixam de realizar o georreferenciamento e a retificação das descrições tabulares nos assentamentos imobiliários, o que pode tornar-se um problema ainda maior com o decurso de tempo, tendo em vista os impedimentos de utilização do imóvel, conforme dito anteriormente.

Imperioso destacar que, fora recentemente publicado no DOU (Diário Oficial da União) a lei nº: 13.838/19 [7], que visa simplificar o procedimento do georreferenciamento. Tal lei acrescenta o §13º ao artigo 176 da Lei dos Registros Públicos, tornando dispensável a carta de anuência dos confrontantes, viabilizando a averbação do georreferenciamento com maior celeridade.

Entretanto, tal medida encontrou certa resistência dos registradores, pelo fato de que tal disposição não trazia segurança jurídica aos casos concretos, sendo assim, o Conselho Nacional de Justiça, por meio da Resolução nº 41 de 2 de julho de 2019 [8], recomenda que os Registradores efetuem o procedimento de acordo com a alteração legislativa, ou seja, aceitando a dispensa de anuências dos lindeiros, desde que o Requerente do registro, apresente a declaração de que respeitou os limites.

Outrossim, havendo casos em que a descrição do Georreferenciamento importe em alterações geográficas com inserção ou subtração de perímetro, ou seja, desde que o procedimento seja diferente do que havia na descrição tabular, então o Registrador deverá seguir o que determina o artigo 213, II, da Lei 6.015/1973.

Para tanto, podemos concluir que é de suma importância a regularização dos registros imobiliários, independente da finalidade que o proprietário pretende atribuir ao imóvel, seja para exploração de atividades comerciais, seja para locação/arrendamento ou até mesmo para moradia, sendo que essas medidas podem evitar judicializações de assuntos correlatos e garantem melhor organização regional, devendo o Estado implementar medidas de publicidade e conscientização da população, sempre visando a atualização cadastral e registral dos bens, dando continuidade à ordem jurídica e progresso da nação, assim descrito em nosso pavilhão nacional.

REFERÊNCIAS:

[1] BRASIL, Constituição da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, out 1988. Disponível em Acesso em 13 de ago. de 2018.

[2] BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 de jan. de 2002. Institui o Código Civil, Brasília, DF, jan 2002. Disponível em Acesso em 13 de ago. de 2018.

[3] BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 de jan. de 2002. Institui o Código Civil, Brasília, DF, jan 2002. Disponível em Acesso em 13 de ago. de 2018

[4] CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, São Paulo, 2009, p. 482.

[5] RICHTER, Luiz Egon. Do procedimento de retificação administrativa no registro de imóveis: um desafio a ser enfrentado. Revista de Direito Imobiliário, Editora Revista dos Tribunais - n. 59, ano 28, jul./dez., 2005, p. 138.

[6] BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 de dez. de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências, Brasília, DF, dez 1973. Disponível em Acesso em 13 de ago. de 2018.

[7] BRASIL, Lei nº 13.838, de 04 de junho de 2019. Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para dispensar a anuência dos confrontantes na averbação do georreferenciamento de imóvel rural, Brasília, DF, jun 2019. Disponível em Acesso em 06 de jun. de 2019.

[8] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, Recomendação nº 41, de 02 de jul. de 2019. Dispõe sobre a dispensa dos Cartórios de Registro de Imóveis da anuência dos confrontantes na forma dos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterada pela Lei n. 13.838, de 4 de junho de 2019, Brasília, DF, jul 2019. Disponível em < https://atos.cnj.jus.br/files//recomendacao/recomendacao_41_02072019_04092019180109.pdf> Acesso em 13 de ago. de 2019.